Dakonderhoud en jaarlijkse dakinspectie

De vuistregel is een keer per jaar, bij voorkeur in het najaar na de bladval. Bij een plat dak is dat een ondergrens, want vuil dat erop komt gaat er niet vanzelf af. Staan er bomen dicht bij het huis, of is het dak vijftien jaar of ouder, dan is twee keer per jaar verstandig. Na een zware storm loont een extra controle altijd.

Het dakvlak controleren, naden en opstanden nakijken, goten en afvoeren vrijmaken, lood- en zinkwerk beoordelen, mos verwijderen en de kleine reparaties uitvoeren die binnen de beurt passen. U krijgt daarna een rapport met foto’s, met de bevindingen ingedeeld op urgentie.

Wij lopen een vaste lijst af. Op een plat dak: naden en overlappen, opstanden en daktrim, doorvoeren en manchetten, de afvoeren en bladvangers, blazen die wij opmeten en volgen, en of het water binnen 48 uur wegloopt. Op een hellend dak: verschoven of gebroken pannen, nokvorsten, de staat van het onderdak waar zichtbaar, mos in de naden en het loodwerk bij schoorsteen en dakkapel. Van alles wat opvalt maken wij een foto.

Ja. Wij komen langs, lopen het dak na en zeggen wat wij aantreffen, zonder kosten en zonder verplichting. Blijkt er niets aan de hand, dan is dat de uitkomst en hoort u dat gewoon.

Omdat de kosten van dakwerk niet gelijkmatig oplopen met de tijd, maar sprongsgewijs zodra water de constructie bereikt. Een losse pan terugleggen of een naad dichtbranden is werk van minuten. Blijft dat liggen, dan raakt de isolatie verzadigd, volgt houtrot in beschot en spanten en komt er gevolgschade binnen bij. Dan praat u niet meer over een onderhoudsbeurt maar over een dak dat open moet.

Dat hangt af van de oppervlakte, het type dak en de bereikbaarheid, dus wij noemen geen vast bedrag. Wel geldt de verhouding: een onderhoudsbeurt kost een fractie van een reparatie, en een reparatie een fractie van een dakvervanging. U krijgt de prijs vooraf. Zie ook wat kost een dakdekker.

Bij een losse beurt komen wij een keer en bepaalt u zelf wanneer u ons weer belt. Bij een contract plannen wij het jaarlijks zelf in, is de prijs per beurt voordeliger en krijgt u voorrang in de planning bij een spoedmelding. Wij vergelijken dan ook de foto’s met vorig jaar, zodat u ziet wat er is veranderd.

De jaarlijkse inspectie met fotorapportage, het vrijmaken van goten en afvoeren, het nalopen van naden, opstanden en loodwerk, het verwijderen van mos en de kleine reparaties die binnen de beurt passen. Wij plannen de beurt zelf in en sturen u het rapport. Wat buiten de beurt valt, krijgt u als aparte offerte, zodat u daar zelf over beslist.

Ja, wat binnen de beurt past doen wij direct: een losse pan terugleggen, een naad dichtbranden, een beugel vastzetten. Is er meer nodig, dan krijgt u daarvoor een aparte offerte en beslist u zelf. Zie dakreparatie.

Nee. Hogedruk blaast water onder de pannen door en beschadigt het oppervlak van keramiek en beton, waardoor het mos daarna juist sneller terugkomt. Wij verwijderen het met de hand of geborsteld en lopen daarna de goten na, want het losgekomen mos komt daar terecht.

Niet vanwege het uiterlijk, maar omdat het water vasthoudt op precies de plek waar u dat het minst wilt: in de naden tussen de pannen. Bij vorst zet dat water uit en drukt het de pan kapot. Daarnaast spoelt losgeraakt mos de goot in en vormt daar een prop bij de tuit, waarna de goot overloopt.

In het najaar na de bladval de goten en afvoeren vrijmaken, want dat is de beurt met het grootste effect. In de winter letten op vorstschade en ijsdammen bij de goot. In het vroege voorjaar de winterschade opnemen: verschoven pannen, gescheurd lood, opgelichte dakbedekking. In de zomer bij aanhoudende hitte de naden van een bitumen dak nalopen, want daar werkt het materiaal het hardst.

Een plat dak minimaal jaarlijks en bij bomen in de buurt twee keer, omdat vuil erop blijft liggen en de afvoer verstopt. Een hellend dak spoelt zichzelf grotendeels schoon en kan doorgaans toe met een jaarlijkse controle, waarbij vooral naar de nok, het loodwerk en de goot wordt gekeken. Bij beide daken geldt: hoe ouder het dak, hoe meer het oplevert om vaker te kijken.

Vanaf de grond ziet u verschoven pannen, mos in de naden, een doorzakkende goot en dakbedekking die aan de rand omhoogstaat. Vanaf zolder ziet u daglicht tussen de planken, vochtplekken en klamme isolatie. Loop daarvoor rond na een stevige regenbui. Zelf het dak op gaan raden wij af; dat is waar het dakdekkerswerk begint.

Altijd even, ook als u vanaf de grond niets ziet. Opgelichte dakbedekking en een enkele verschoven pan zijn van beneden vaak niet op te merken, terwijl ze bij de volgende bui wel water doorlaten. Zie daklekkage spoed als er al water binnenkomt.

Ja. Wij nemen meerdere panden in een ronde mee, leveren per pand een rapportage met een conditiemeting volgens NEN 2767 en werken met een vast aanspreekpunt. Die rapportage is direct in een meerjarenonderhoudsplan te verwerken. Ook de communicatie met bewoners of huurders over de planning nemen wij op ons.

NEN 2767 is de norm die de staat van een bouwdeel in een cijfer van 1 tot 6 vat, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Daarmee is een oordeel niet langer een kwestie van gevoel: verschillende daken en verschillende jaren zijn ermee te vergelijken. Voor VvE’s en vastgoedbeheerders is dat de basis waarop onderhoud wordt begroot en gepland.

Een MJOP zet voor tien tot vijftien jaar vooruit welke onderhoudsmaatregelen wanneer nodig zijn en wat ze naar verwachting gaan kosten. Voor een VvE is dat de basis onder de reservering, voor een particulier een manier om niet verrast te worden. Actualiseren gebeurt doorgaans elke drie tot vijf jaar, en een recente dakinspectie met conditiemeting is daarvoor het uitgangspunt.